Avaliação de Imóveis Alto Padrão, Luxo, Super Luxo

Avaliação de Imóveis de Alto Padrão, Luxo e Super Luxo na Barra da Tijuca e no Recreio

Avaliação de Imóveis Alto Padrão, Luxo, Super Luxo na Barra e Recreio

Quem sou e minha especialidade em Casas Contemporâneas de Alto Padrão

Eu sou Alexandre Casas Contemporâneas, especialista em Casas Contemporâneas de Alto Padrão, bem como em Lotes e Terrenos em condomínios selecionados, com atuação exclusiva na Barra da Tijuca e no Recreio dos Bandeirantes, no Rio de Janeiro.

Essa especialização local e de produto é o que constrói nossa autoridade em um nicho altamente específico, onde conhecimento profundo, sensibilidade arquitetônica e visão de mercado fazem toda a diferença.

Educação Imobiliária aplicada à avaliação e precificação de imóveis de luxo

Neste e nos próximos dois artigos você vai aprender sobre um dos assuntos mais polêmicos do Mercado Imobiliário, que é a Avaliação de Imóveis ou Precificação de Imóveis de Alto Padrão, Luxo e Super Luxo, além de o que deve ser considerado para fazer uma Ficha Técnica de Imóvel e Ficha de Manutenção de Imóvel. Vai entender também a importantíssima técnica de Home Staging, que aumenta relevantemente o valor de venda do seu imóvel, além de diminuir o tempo de venda.

O papel do corretor especializado na precificação justa

Avaliar imóvel e precificar imóvel é polêmico porque geralmente o vendedor quer vender pelo maior preço possível, e você comprador quer comprar pelo menor preço possível. Sendo este mais um dos inúmeros papéis dos Corretores, resolverem esse possível embate, para viabilizar e as partes não perderem o negócio.

Fatores emocionais na compra e venda de Casas na Barra e Recreio

Dá para entender facilmente que uma Casa na Barra da Tijuca, uma Casa no Recreio dos Bandeirantes ou em qualquer outro lugar não é um produto como outro qualquer, não somente pelo seu alto valor, mas por todos os aspectos emocionais envolvidos.

Uma Casa geralmente é um lugar onde muitas histórias inesquecíveis foram vividas ali pelos proprietários, familiares e amigos, criando muitas e fortes memórias afetivas.

Esse apego emocional acaba influenciando para uma percepção equivocada na visão de preço pelo vendedor.

A percepção do comprador na aquisição de Casas Contemporâneas

Quanto ao comprador, a história de superação, as inúmeras dificuldades até juntar o patrimônio suficiente para adquirir uma Casa Contemporânea desse padrão, leva a uma supervalorização do capital que será investido e consequente tentativa de desvalorização do objeto de investimento.

Mercado imobiliário como fator determinante de preço

O importante é o vendedor e comprador entenderem que quem dita o preço é o mercado. É importante também entenderem que negócio bom é negócio fechado, de maneira justa para ambas as partes.

Como avaliar e precificar imóveis de Alto Padrão, Luxo e Super Luxo

O que considerar na avaliação de imóvel e na precificação do imóvel de Alto Padrão, Luxo e Super Luxo?

Antes de considerarmos todos os fatores de avaliação, imagino que você possa estar se perguntando como avaliar da maneira mais objetiva, sem considerar todos os fatores que veremos neste longo artigo.

Eu resumiria assim:

Vontade de vender e impacto direto no preço do imóvel

Na prática, quanto à sua vontade de VENDER - O seu interesse e/ou necessidade ditam o preço

De 0 a 10, o quanto você quer VENDER?

De 0 a 5 – Valor do imóvel com ÁGIO
Só vende se for um EXCELENTE NEGÓCIO PARA O VENDEDOR
Se você conseguir vender será uma EXCEÇÃO
Você não está precisando vender rápido
Seu valor sentimental está influenciando no preço, que é um valor que "você acredita que vale", baseado nas suas vivências, suas memórias construídas no imóvel
Você está acreditando no avaliador que concordou com sua supervalorização só para captação a venda do seu imóvel.
Pergunte como chegou a esse valor?
Ele vai sumir e depois aparece alegando que avaliou melhor e precisa ajustar para menos o valor
É comprovado cientificamente que quando se coloca um preço muito alto, demora muito mais para vender
Quanto mais o imóvel fica a venda, maior o custo e mais os compradores vão perdendo o interesse, vendendo sempre muito abaixo do valor de mercado
O Corretor ou Imobiliária não trabalha o imóvel acima do valor de mercado
O Corretor ou Imobiliária não investe tempo nem dinheiro em imóvel acima do valor de mercado
Você está disposto a aguardar uma possível e rara EXCEÇÃO para vender?
Avalie os custos e os impactos deste imóvel parado a meses ou até mais de um ano

De 6 a 8 – Só vende se for um BOM negócio para o vendedor e para o comprador
Valor de Mercado
PTAM – Parecer Técnico Mercadológico feito pelas regras da ABNT
Com o imóvel preparado e com preço justo, podendo ter até um leilão envolvendo dois ou três compradores, que queiram muito e acaba vendendo por um valor acima

9 - Vocês querem vender rápido (PREÇO COMPETITIVO, PARA VENDER) ao ponto de colocar o menor preço do condomínio
Valor que vende
MELHOR NEGÓCIO PARA QUEM COMPROU

10 – Quer VENDER "PARA ONTEM", estando disposto a vender por um preço bem abaixo do valor de mercado para resolver logo
EXCELENTE NEGÓCIO PARA QUEM COMPROU
Oportunidades de bons imóveis, com documentação regular, com valor bem abaixo do mercado é EXCEÇÃO

Vontade de comprar e percepção de valor de mercado

Quanto à sua vontade de COMPRAR - O seu interesse e/ou necessidade dita o preço

De 0 a 10, o quanto você quer COMPRAR?

De 0 a 5 –Só compra se for PREÇO ABAIXO DO MERCADO, uma "moleza" ou chamado pelo mercado de “galinha morta”
EXCELENTE NEGÓCIO PARA QUEM COMPROU
Tá podendo esperar
Orçamento insuficiente
EXCEÇÃO
Você está disposto a aguardar uma possível e rara EXCEÇÃO para comprar?
Avalie os custos e os impactos de não solucionar seu problema

De 6 a 8 – Só compra se for o MELHOR NEGÓCIO PARA QUEM COMPROU
Comprar de quem quer vender rápido (PREÇO COMPETITIVO, PARA VENDER) ao ponto de colocar o menor preço do condomínio

9 – Só compra se for um BOM negócio para o comprador
Valor de Mercado
PTAM – Parecer Técnico Mercadológico feito pelas regras da ABNT
Cuidado para não perder a oportunidade porque com o imóvel preparado e com preço justo, pode ter até um leilão envolvendo dois ou três compradores, que queiram muito e acaba vendendo por um valor acima

10 – Compra até com ÁGIO
Algo único
Gostou tanto que valeu
EXCEÇÃO

Lembrando que esta é uma forma simples, objetiva e sem critérios técnicos de avaliar imóvel, mas que é como funciona na prática, mesmo tendo sido feito uma avaliação de imóvel e precificação de imóvel de maneira técnica, como veremos a partir de agora

Avaliação técnica versus percepção prática de mercado

Avaliação de imóveis de luxo segundo padrões internacionais

Segundo o levantamento “The Report: 2023 Global Luxury Market Insights”, realizado pela Coldwell Banker Global Luxury, o valor intrínseco da compra de imóveis nunca foi tão alto, pois os compradores ricos são estimulados por mudanças no estilo de vida e por oportunidades no atual ambiente de mercado.

Então, na avaliação de imóveis de luxo, você não deve considerar apenas o preço por metro quadrado local, o valor de outros imóveis “similares” e o histórico de vendas no mesmo condomínio ou região, momento econômico, taxa de juros, volume de estoque ou volume de imóveis similares disponíveis, seu senso de urgência, valor emocional X valor real dos imóveis.

Como você já está observando, devemos considerar o balanceamento entre fatores objetivos e subjetivos.

Agora considerando TUDO o que realmente precisa ser considerado ao avaliar imóvel e precificar imóvel, devemos considerar o balanceamento entre fatores objetivos e subjetivos, como:

Localização como pilar estratégico na avaliação de imóveis

No que diz respeito à Localização, podemos dividir nossa avaliação de imóveis de Alto Padrão, Luxo e Super Luxo, independentemente se a região for de Mar, Montanha ou Rural em:

Fatores Essenciais

Segurança
Hospitais
Farmácias
Escolas
Padarias
Supermercados
Academias
Pets
Bancos
Transporte
Templos Religiosos
Clubes

Conexão com a Natureza

Praias
Lagoas
Canais
Cachoeiras
Manguezal e Restinga
Parques Ambientais
Reservas Ambientais
Bosques
Trilhas e Mirantes
Florestas

Possibilidade de Prática de Esportes

Vento
Ondas
Areia
Orla
Surf
Kitesurf
Stand Up Paddle
Atividades Náuticas
Futevôlei
Vôlei
Frescobol
Beach Tênis
Altinha
Ciclovias
Pistas de Skate
Campos de Golfe
Quadras de Tênis
Trilhas
Atividades ao ar livre
Esportes Radicais

Consumo

Shoppings
Comércio

Cultura

Cinemas
Teatros
Museus
Casas de Show
Centros de Convenções
Espaços para Mega Eventos

Gastronomia

Restaurantes
Botecos
Bares
Boates

Turismo

Rede Hoteleira
Pousadas
Hostels

Em relação à Arquitetura, Design e exclusividade do projeto, avalie:

O tipo e época da Arquitetura
A exclusividade do Projeto
O número, tamanho e a disposição dos cômodos
O fluxo de espaço
O aproveitamento da luz e ventilação natural
Pé direito alto ou duplo
Cozinha integrada
Área gourmet integrada
Área de lazer
Assinatura do arquiteto

Em relação a presença de comodidades, amenidades e diferenciais de Alto Padrão, avalie:

Piscinas climatizadas ou aquecidas
SPA
Academias de ginástica privativas
Sistemas de automação residencial
Áreas de entretenimento

Em relação ao acabamento, materiais nobres e tecnologia construtiva, avalie:

A utilização de materiais nobres, como pedras sofisticadas
Madeiras raras
Metais de alta qualidade
Tecnologias avançadas em construção.

Conceitos aplicados no Projeto e demandas contemporâneas, avalie:

Acessibilidade
Funcionalidade
Sustentabilidade
Se o projeto atende demandas Multigeracionais

Segurança, privacidade e exclusividade são prioridades em propriedades de alto padrão e luxo. Então, avalie:

Sistemas de segurança avançados
Portarias ou guaritas com controle de acesso em dois estágios, também chamados de "pulmões"
Circuitos de vigilância
Cercas de privacidade são essenciais.

Vistas, áreas externas e potencial de valorização:

Oceano
Lagoas
Montanhas
Paisagens urbanas icônicas

Áreas externas bem projetadas, como:

Jardins com sistemas de irrigação automático e por água captada da chuva
Terraços espaçosos
Espaços para convívio ao ar livre
Área de lazer

Infraestrutura urbana e projetos futuros:

Projeto de reurbanização
Possibilidade de novas estações de Metrô
Possibilidade de novas formas de transportes, como por exemplo o projeto das 16 novas linhas com 29 estações de balsas na Barra da Tijuca
Como por exemplo a limpeza das lagoas em andamento na Barra da Tijuca
Projetos de novos acessos ao condomínio
Projeto Imagine no Parque Olímpico, que virará um Complexo de Lazer

Outros fatores de valorização como propriedades associadas a:

Celebridades
Atletas renomados como jogadores de futebol
Arquitetos e Designers renomados
Imóveis com histórias únicas podem ter um valor mais elevado devido ao status que possuem
A apresentação do imóvel, que deve reproduzir um cenário perfeito e aconchegante

Além de demais fatores de valorização como:

A perspectiva de valorização é muito levada em consideração.
Mudanças no estilo de vida
Busca por Qualidade de Vida
Busca por Bem-Estar
Busca por oportunidades no atual ambiente de mercado

Ficha Técnica, Manutenção e Home Staging como diferencial competitivo

A Ficha Técnica/Manutenção do Imóvel , a percepção de cuidado, manutenção, conservação, preparo do imóvel, leia-se Home Staging, é muito notada e valorizada e são abordadas detalhadamente mais à frente.

Nos dois próximos artigo, você vai complementar seu entendimento, aprendendo o que deve ser levado em consideração para se fazer uma Ficha Técnica/Manutenção do Imóvel, além de aprender como a técnica de Home Staging pode apressar e valorizar a venda do seu imóvel.

Enfim, como você pode perceber, na avaliação de imóveis e a precificação de imóveis de Alto Padrão, Luxo e Alto Luxo, muitos outros parâmetros são levados em consideração, comparado a um imóvel popular, em que normalmente apenas a localização, metragem e estado do imóvel são levados em consideração.

Dica final sobre Negociação

Para complementar seu entendimento de todo processo, te encontro no próximo artigo no link: Ficha Técnica/Manutenção de Imóvel

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Conclusão sobre Avaliação de Imóveis e Precificação de Imóveis de Alto Padrão, Luxo e Super Luxo

Enfim, como podemos constatar, há grandes chances de arrependimento no final de todo processo se você não estiver bem assessorado.

Somente através de um profissional especializado no tipo de imóvel e região do seu interesse você consegue eliminar todos esses transtornos, problemas, riscos e inseguranças.

Este tipo de profissional te dará liberdade, tranquilidade, diversão, segurança e até economizar dinheiro em todo processo, transformando seu Pesadelo em Sonho.

Se você reconhece que precisa de ajuda profissional e especializada, é muito importante complementar seu entendimento.

Agora se você é daquelas que acredita que não precisa de ajuda profissional para provavelmente o mais complexo e um dos maiores investimentos da sua vida, lembre-se que para coisas muito mais baratas e simples você recorre à ajuda de um profissional especialista, como cabeleireiro, dentista, médico especialista, mecânico, pedreiro, pintor, etc...

Não coloque seu patrimônio em risco. Não se permita correr o risco de se culpar pelo resto da vida por perder seu precioso tempo se irritando com algo tão complexo.

Tenha a liberdade de poder investir seu precioso tempo no que realmente importa, sua família, sua empresa, viagens, enfim, sua Qualidade de Vida e Bem-Estar.

A jornada de compra e venda do seu imóvel pode ser prática, rápida, segura e até divertida, desde que você busque a ajuda de um profissional especializado no tipo de imóvel e na região do seu interesse. Estas duas exigências farão toda diferença na sua experiência e fará até você economizar dinheiro em todo processo.

Deixe o Corretor fazer o papel dele, que é te servir, absorvendo todo estresse, desgaste emocional e físico da Jornada de Compra e Venda, enquanto você aproveita a realização do seu sonho.

Você merece pertencer ao grupo de pessoas exclusivas, que moram em casas extraordinárias, exclusivas, únicas, raras, com Arquitetura e Decoração Contemporânea.

Espero ter ajudado!

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Eu sou Alexandre Casas Contemporâneas, especialista em Casas Contemporâneas de Alto Padrão, bem como em Lotes e Terrenos em condomínios selecionados, com atuação exclusiva na Barra da Tijuca e no Recreio dos Bandeirantes, no Rio de Janeiro, atuando de forma focada na orientação estratégica para compra, venda, investimento, projeto e construção de Casas Contemporâneas. Essa especialização local e de produto permite uma análise aprofundada de fatores como arquitetura contemporânea, escolha do terreno, posição solar, estilo de vida, liquidez e potencial de valorização imobiliária no médio e longo prazo.

Atuamos exclusivamente com Casas Contemporâneas de Alto Padrão, incluindo Lotes e Terrenos em condomínios selecionados, em:

Lançamentos de novos condomínios de Lotes e Terrenos
Lotes e Terrenos em condomínios já consagrados
Lançamentos de novos condomínios de Casas
Projetos de Casas Contemporâneas
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E lembre-se sempre:

Se você está pensando em comprar ou vender uma Casa Contemporânea ou um Terreno, essa é nossa especialidade…

…e se for na Barra ou no Recreio, onde está o melhor lifestyle de praia do Rio, essa é a nossa praia.

Abraços!

Para complementar seu entendimento de todo processo, te encontro no próximo artigo no link: Ficha Técnica/Manutenção do Imóvel

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